房地产全面洗牌后如何走？地产大佬们这样说******

　　作者：孙梦凡

　　时光更迭，新旧年交替之际，地产大佬相继发声展望未来。

　　近日来，碧桂园、中国恒大、华润置地、中国金茂、中海集团、绿地集团、新城控股等多家房企掌舵者，均通过新年致辞的方式，总结2022年的工作、并对2023年行业及企业发展做出展望。

　　“对房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个‘前所未有、行业内外、全局洗牌’的年代。”

　　“全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训......积极探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。”

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”

　　一众地产大佬不讳言过去一年的挑战，不过对未来仍有希望。在12月召开的中央经济工作会议上，“房地产仍是国民经济支柱产业”等说法被提及，随着地产利好政策陆续出台，房地产行业仍将是国民经济增长的重要内生动力，房住不炒、保民生也依然是行业发展主基调。

　　前所未有的洗牌之年

　　2022年，房地产行业经历了前所未有的缩表周期。

　　中指研究院数据显示，2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌，新房价格为时隔7年后的首次下跌，二手房连续下跌8个月，新房连续下跌6个月，七成城市累计下跌。

　　商品房销售也尤为惨淡。去年重点100城销售面积同比降幅近四成，绝对规模降至2015年以来同期最低水平。12月，重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0%，但同比降幅扩大至超三成，降幅有所扩大，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。

　　与此同时，虽有多重融资利好政策出台，房企融资的寒意依然未退。据中指研究院监测，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。百强房企中，有约40家发生债务违约。

　　回望这一年，诸多房企掌舵人不乏感慨。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布的新年致辞中称，过去的2022年，是中国房地产行业极其艰辛的一年，众多同行遭遇前所未有的挑战，在至暗中艰难求索。同时，2022年也是行业加速寻找破局之道、重塑信心的关键一年。

　　上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示，对于房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个“前所未有、行业内外、全局洗牌”的年代，但这也是一个“危机中育新机、变局中开新局”的新时代。

　　华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”，趋势转折、市场收缩、格局重塑。

　　五矿地产董事长何剑波表示，受疫情持续冲击、经济不断下滑、行业深度调整、市场信心不足等叠加因素影响，房企面临的困难和挑战前所未有。

　　积极保交楼、开拓融资渠道，成为大多数房企去年的工作重点。

　　碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付的每5套房中有1套房出自碧桂园。同时，集团融资渠道保持畅通，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持。

　　恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套。“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼的关键年，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务，偿还各种债务、化解风险。”

　　李欣称，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市，成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT；搭建绿色金融框架，全年获取ESG贷款近200亿港元。

　　市场全面复苏尚需时日

　　如今房企面临的艰难处境，一方面来自融资，一方面源于销售。

　　为拓展房企对外融资渠道，监管已全方位出台政策。中指研究院称，从近期的政策组合可看出，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系，在解决保交付项目、房企流动性紧张问题后，开始大力解决行业的两个根本性问题：资产负债比例不合理、风险资产重组问题。

　　信贷资金是房企最主要的融资构成，也是本轮投放规模最大、涉及主体最多的融资类型。自从“金融支持16条”发布实施以来，据不完全统计，近期有120多家房地产企业获得银行授信，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。

　　在发债融资方面，随着增信政策一再优化，民企发债融资快速落地，目前已有越来越多的房企递交发行计划，增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作”，帮助更多民企加入到发债融资行列中。 股权融资信号发出后，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。

　　在销售需求端，多地购房限制性政策正在逐渐放开。继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策，12月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍后，佛山、东莞也全面放开限购。1月3日，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放的限制性政策。

　　对这一系列政策暖风，房企掌舵人不乏希望、但也心存挑战。

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力，发扬进取精神，锻造高效有活力的组织队伍，优化经营能力，提升财务安全意识，方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”李华表示。

　　李华指出，2023年卓越集团将围绕四大方面展开，进一步深耕大湾区主场，夯实住宅开发、城市更新、商业运营、商办运营、酒店运营、商企物业管理等业务的市场地位；同时更加有重点有策略地布局长三角，聚焦城市更新业务，并坚定履行社会责任，增强队伍活力。

　　朱静表示，新的一年，房住不炒、保民生依然是行业发展主基调，房地产行业也依然是中国经济增长的最大内生动力。同时，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎：整体的经济面较为脆弱，信心恢复仍需要一段时间；房企资金流动性问题有待更精准的政策措施来纾解；购房客户“买涨不买跌”的心态会持续观望；地产行业供应链的信用体系重构需要更长的时间。

　　在上述行业环境下，上坤将加速业务重构和转型升级，加大对“共建管理”新赛道的探索，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式，逐步落地已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目，促进企业从“大开发”向“大服务”转变。

　　路劲集团主席单伟彪表示，行业短期内仍然面临困难局面，2022年全国商品房销售额告别过去七年的连续增长，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落，路劲必须做好准备，应对“规模负增长”伴随而来的新问题。在美元债对民营房企几乎“刹车”的一、两年之内，也会采取灵活手段，适当调整发展速度，并视未来市场变化做出及时反应。

　　莫斌提出，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训，坚持以客户为中心，以市场为导向，加强组织和人才建设，探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。同时，全面提升产品和服务质量，全力参与保障性住房等代管代建，为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度做出贡献。

　　李欣表示，华润置地将推动代建代运营、长租、产业地产等新兴业务发展，探索城市运营管理生意模式；打赢打好“库存去化”攻坚战，积极、审慎、高效推进收并购；打造职能集约共享平台，加强城市公司全价值链组织能力建设，以组织能力的确定性应对市场的不确定性，坚决完成全年业绩目标。

2023，中非合作将迸发新活力（环球热点）******

　　2022年12月15日，在位于埃及苏伊士省的中国巨石埃及玻璃纤维股份有限公司（巨石埃及公司），工人在玻璃纤维生产线上工作。新华社记者 隋先凯摄

　　2023年，是中国真实亲诚对非洲政策理念和正确义利观提出10周年。10年间，中非合作不断深化拓展、提质升级，中非全面战略合作伙伴关系迈入新时代。新的一年，虽然外部环境更加复杂，但中非共同秉持命运共同体理念，必将进一步推进“一带一路”倡议与非洲发展战略对接，全面深化各领域合作，取得更多成果，惠及更多人民。

　　务实合作成果多

　　科特迪瓦阿比让港第二集装箱码头的开港，巩固了阿比让港在西非地区的枢纽港地位，助力当地经济社会发展；马里古伊那水电站的建成，弥补了马里国家电力缺口，改善用电紧张状况；尼日利亚拉各斯轻轨蓝线项目一期工程竣工，极大改善沿线交通状况，便利民众出行……2022年最后一个月，3项新成果作为中非深化基建合作的缩影，为中非扎实推进务实合作再添新注脚。

　　“过去10年，中非合作不断深化拓展、提质升级，沿着构建更加紧密的中非命运共同体方向不断前行，中非全面战略合作伙伴关系迈入新时代，展现蓬勃发展新气象。”对外经贸大学国际关系学院教授、国家安全与治理研究院常务副院长陈须隆接受本报记者采访时表示，中国秉持真实亲诚理念和正确义利观，同非洲国家构建了健全的合作机制和广阔的合作平台，取得了丰硕的合作成果。

　　近年来，中非关系不断升级。2015年中非合作论坛约翰内斯堡峰会上，双方同意将中非新型战略伙伴关系提升为全面战略合作伙伴关系。2018年中非合作论坛北京峰会上，双方一致决定构建更加紧密的中非命运共同体，中非全面战略合作伙伴关系迈入新时代。2022年，中方提出“非洲之角和平发展构想”，率先支持非洲联盟加入二十国集团，受到非方欢迎。

　　在共建“一带一路”倡议推动下，中非经贸合作日益密切、贸易规模稳步扩大。中国商务部数据显示，中国已经连续13年保持非洲最大贸易伙伴国地位，2021年中非贸易额达到2542.89亿美元，同比增长35.3%，创历史新高。2022年8月，首批非洲对华正式出口的鲜食牛油果，在肯尼亚利穆鲁镇的桑瑞普工厂完成打包装运，经海运抵达上海港。中国对非投资强势反弹，仅2021年1—9月，中国对非全行业直接投资25.9亿美元，同比增长9.9%，已超过2019年同期水平。中非发展基金自2006年成立以来，已累计在非洲37个国家投资决策了110个项目，决策金额近60亿美元。

　　中国对非基础设施合作继续巩固传统优势，承包工程的合同额保持增长。中非合作论坛成立以来，中国企业为非洲新增和升级铁路超过1万公里，公路近10万公里，桥梁近千座、港口近百个，还有大量医院和学校，累计创造就业岗位超过450万个。

　　中非民心相通在疫情期间进一步加强。新冠肺炎疫情暴发后，中国向非洲27国提供1.89亿剂新冠疫苗，在非洲本地化合作生产年产能达到约4亿剂，被非洲国家称作“及时雨”。常驻非洲各国46支中国医疗队第一时间投入当地抗疫行动，15支中国巡回抗疫医疗专家组和紧急建立的43个中非对口医院合作机制，为非洲带去防疫经验、方案和物资。此外，中方还全面落实二十国集团缓债倡议，同19个非洲国家签署缓债协议或达成缓债共识，还在中非合作论坛框架内免除15个非洲国家2020年底到期的无息贷款。

　　非洲最可靠伙伴

　　中国以高质高效的实际行动，给非洲发展带来实实在在的收益和机遇，赢得扎扎实实的好口碑。正如英国皇家国际事务研究所专家评价的，中国在非洲是一个负责任、透明、可靠的合作伙伴。

　　长期以来，中国以行动为导向，在中非合作论坛框架下先后宣布对非“十大合作计划”“八大行动”和“九项工程”，支持非洲国家提升自主可持续发展能力，切实破解非洲基础设施滞后、人才不足、资金短缺三大瓶颈。近日，肯尼亚智库“跨地区经济网络”发布一份调查报告称，过去15年，中国在非实施的路桥等基础设施合作项目正在“真实可见”地改变非洲地貌，帮助非洲国家推进互联互通建设和市场融合。非洲人民普遍称赞这是“值得尊敬”的成就。

　　前段时间，剑桥大学和英国舆论调查公司在20余个国家的上万名成年人中进行调查。结果显示，非洲国家民众近两年对中国的好感程度明显上升。其中，非洲人口最多的尼日利亚，对中国好感度从2021年的68%上升到2022年的83%，肯尼亚则从58%上升到82%。美国《新闻周刊》点评，随着中国经济高速发展，中国积极布局亚洲非洲和拉丁美洲，共建“一带一路”，用经贸合作开道，让这些地区的国家得到了实惠，它们对中国好评如潮。

　　“中国是世界上最大的发展中国家，非洲是发展中国家最集中的大陆。中国向来高度重视对非关系，一直把加强同包括非洲在内的发展中国家的团结合作作为中国外交的基石。中国外长每年首访都选择非洲，这已成为中国外交的一大特色。新时代中国特色大国外交更加重视对非关系，强调中国和非洲同为发展中国家，一直是患难与共、相互扶持的兄弟和伙伴。中非历来是命运共同体。”陈须隆说，“中国始终重视非洲、尊重非洲、支持非洲，从不在非洲谋求地缘政治私利，从不把自己的意志强加于人，已经走出了一条与传统大国截然不同的对非合作之路。中方坚定认为在未来多极世界中，非洲完全有资格成为重要一极。在非洲站起来、强起来的历史进程中，中方愿成为非洲最可靠的坚定战略伙伴。中非关系堪称中国与发展中国家关系的‘旗舰’，发挥着引领与示范作用。”

　　继往开来上台阶

　　南非伊奇科维茨家庭基金会前段时间发布了《2022年非洲青年调查》，基金会主席伊福尔·伊奇科维茨说，绝大多数非洲年轻人认为非中合作会带来双赢。一些西方国家一直在说中国不利于非洲的发展，但非洲年轻人的观点恰恰相反。这从一个侧面反映了中非关系发展的前景。

　　中国非洲研究院研究员、南非研究中心主任姚桂梅在媒体撰文指出，2023年，在世界主要力量深度介入非洲，大国博弈和竞争更加突出的背景下，虽然中非合作的外部环境有所恶化，但中非合作前景依然看好，中非关系有望迈上新台阶。

　　针对美西方罔顾事实、刻意抹黑中非关系的做法，非洲国家纷纷说“不”，非洲国家的独立自主意识和抗压能力明显增强。意大利经济学家、国际关系专家贾恩卡洛·埃利亚·瓦洛里近日在欧洲《现代外交》网站刊文指出，美国通过煽动反华情绪来加强与非洲关系的尝试没有取得成功。中国和非洲早已建立了牢固的伙伴关系，这给非洲大陆带来了实实在在的利益，是任何抹黑中国的陈词滥调都无法抹杀的。

　　津巴布韦《先驱报》网站文章也强调，中国处理与非洲关系的方式基于多边主义和民族平等。中非标志性合作框架，如中非合作论坛、共建“一带一路”和“非洲之角和平发展构想”，都是在承认国家主权平等和相互尊重的基础上推动的。中国不寻求主宰其他国家，不谋求成为新霸主，也不干涉别国内政。这正是为什么中国提出“人类命运共同体”理念。中国处理全球事务的冷静令人放心，这是它赢得众多朋友的原因。

　　“新的一年，中非关系将继往开来。双方将继续落实2021年11月通过的《中非合作论坛—达喀尔行动计划（2022-2024）》，全面深化各领域合作，推进实施‘九项工程’，携手构建更加紧密的中非命运共同体。新的一年，世界有望真正进入‘后疫情时代’，中非关系将更加聚焦经济复苏和发展问题，中方提出的全球发展倡议和全球安全倡议，将为中非关系注入新的动力和活力。中方将继续支持非盟加入二十国集团，中非将在全球治理中加强团结合作，维护发展中国家共同利益，维护国际公平正义。同时，在乌克兰危机背景下，非洲在地缘政治和世界能源格局中的地位进一步提升，各大国将更加重视非洲并采取行动，牢不可破、真实亲诚的中非关系将发挥示范与引领作用。新的一年将进一步证明，中非合作不仅走在国际对非合作前列，还将带动国际社会不断加大对非投入，支持非洲和平与发展事业。”陈须隆说。（本报记者张 红）

　　《 人民日报海外版 》（ 2023年01月07日 第 06 版）